Viviendas en suelo no urbanizable
EN términos amplios, se considera suelo no urbanizable (SNU) todo suelo preservado de su transformación mediante la urbanización por la ordenación territorial y urbanística y legislación de protección o policía del dominio público, de la naturaleza o del patrimonio histórico, por los valores concurrentes: ecológicos, agropecuarios, forestales y paisajísticos, así como aquél con riesgos naturales.
Con carácter general, a partir de la vigencia de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía de 17 de diciembre de 2002, en esta clase de suelo que no esté adscrito a categoría de especial protección, únicamente se permitirán, previo otorgamiento de licencia municipal y con los informes y autorizaciones sectoriales exigibles, edificaciones precisas para explotaciones agrícolas, vivienda unifamiliar aislada vinculada a destino agrícola que no induzcan a la formación de núcleo de población, las actuaciones de interés público previa la aprobación de Plan Especial o Proyecto de Actuación, la ejecución de infraestructuras, servicios y dotaciones públicas y obras e instalaciones en precario y de naturaleza provisional.
Pues bien, la evolución en los procesos de ocupación territorial en los años de la burbuja inmobiliaria y las sucesivas reformas legislativas han provocado que coincidan en el SNU de Andalucía situaciones distintas que demandan un tratamiento diferenciado. Realizada fase de inventario en los Municipios almerienses de la Comarca del Almanzora y el Levante donde más se concentra el problema (Albanchez, Albox, Arboleas, Cantonia, Fines, Líjar, Lubrín, Oria, Partaloa y Zurgena) la entonces Consejería de Obras Públicas y Vivienda identificó 12.700 edificaciones en esta clase de suelo ejecutadas sin licencia urbanística o en contravención con la legislación urbanística, ordenación territorial o sectorial.
El Decreto 2/2012, de 10 de enero, que se analizará profundamente en la Jornada organizada por el Instituto de Estudios Almerienses el jueves 8 de noviembre en El Ejido, tiene como objetivo principal regular el régimen urbanístico y el tratamiento aplicable a las edificaciones y asentamientos existentes en SNU de Andalucía, singularizando su casuística, reconociendo su situación jurídica y satisfaciendo además el interés general que representa la preservación de los valores propios de esta clase de suelo sin coste para la Administración. No se trata, por tanto, de un procedimiento de legalización general e indiscriminada, sino un mero reconocimiento de la realidad en los casos que sea factible.
La norma diferencia 3 supuestos: edificaciones aisladas, asentamientos urbanísticos (parcelaciones con entidad suficiente como para necesitar dotaciones y servicios colectivos) y los denominados ámbitos de Hábitat Rural Diseminado (edificaciones con usos y actividades vinculadas al medio rural que también requieren de servicios públicos).
Respecto de las viviendas aisladas, el Decreto distingue las que son legales o legalizables (porque ha prescrito la posibilidad de ejercer acciones disciplinarias) de las que son ilegales, por ubicarse éstas en suelos protegidos o inundables, o por no haber transcurrido el plazo para que la Administración actúe disciplinariamente. De modo que algunas viviendas podrán legalizarse obteniendo una licencia de ocupación o tan solo una resolución de mero reconocimiento de acuerdo con la situación jurídica de “asimiladas a fuera de ordenación”, reservada para construcciones no conformes con la Ley y el planeamiento, que no puedan obtener licencia de ocupación y en las que haya prescrito la infracción. Este procedimiento municipal incluye el reconocimiento o tolerancia del uso de cumplirse las exigencias de seguridad y habitabilidad; el acceso a los servicios de suministro (agua, luz…), al menos de autoabastecimiento y la inscripción en el Registro de la Propiedad con esas condiciones. Así, unas 11.700 edificaciones podrían ver normalizada su situación en Almería, mientras que el resto no podrían ser “reconocidas” por estar construidas en suelo especialmente protegido o estar aún en proceso de construcción o tener menos de 4 años y, por tanto, ser susceptibles de demolición por seguir siendo ilegales.
Finalmente, para los asentamientos urbanísticos y los ámbitos de Hábitat Rural Diseminado, la norma remite al planeamiento municipal el establecimiento de las condiciones de legalización siempre que los propietarios asuman los costes de urbanización e infraestructuras básicas.
-Ginés Valera Escobar-
